2300个城市地产数据、225万宗土地的推出成交信息★、40万个住宅项目和5万栋商用物业的交易数据★★★；●
综合来说★★，服务端要解决的核心问题是增强客户粘性，提升客户满意度、续签率，进而优化项目营销成本，提升项目整体收益率，而其中搭建兴趣社群和打造品牌IP在增强客户粘性方面收效显著★★★。如泊寓持续开展社群主理人计划★★★，共建社群，搭建交友、运动、桌游★★★、手作、电影、户外骑行等各类兴趣圈子，2024上半年全国门店累计发起900余场社群活动★★★，并特别策划首届泊寓交友季★，泊寓客户满意度提升至94★.5%★★★；恒泰星寓以新一代生活社区为核心理念★，首创星Future+人才服务体系，形成了一套以星友需求为中心★，与星寓共促、共建、共同提升与成长的服务闭环机制，并与星友共创社群主理人机制，引导星友自发组织社群活动★★，共建多彩社区文化★，在满足星友的基础需求的同时，又满足了星友的情感与精神诉求。
2.投资布局★★：进一步聚焦核心一二线城市★，首选城市产业聚集区及轨道交通沿线
2.投资回报率：租赁需求刚性凸显，住房租赁投资回报率持续改善，商业可持续性增强
分区域来看★，根据中指研究院监测与调研数据，截至2024年末★★，集中式长租公寓主要品牌在五大城市群（长三角、珠三角★、京津冀、成渝★★★、长江中游）开业房源规模占各品牌全国门店总量的比重超90%★★，其中长三角★★、珠三角、京津冀三大城市群开业房源规模合计占比超80%，与2023年末基本持平。
地方国企系长租企业在盘活存量资产和获取金融支持等方面均有显著优势★★★，房源管理规模快速扩张。2024年，为支持保租房筹集建设及推动房地产去库存★★★，各级政府积极出台相关政策★，如支持收储未销售存量商品房用作配租型保障房，支持闲置商办物业改为租赁住房等★★。在政策支持下，地方国企系房源规模量级不断提升，2024年，综合实力TOP30企业中，地方国企系累计管理规模约38★★★.6万间，累计开业22.9万间，均占据总量的两成左右份额★★。
从运营表现来看，在市场竞争加剧、租金持续下行的背景下★，长租企业积极优化运营策略★★，聚焦出租率提升以对冲租金收益下滑影响★★，并通过创新运营模式实现降本增效。在产品设计方面，立足租户需求完善产品体系，满足不同租户生活场景需要；同时扎实做好基础服务，不断完善增值服务，增强租户粘性。2024年，受益于出租率维持高位及开业规模的持续提升，代表企业营业收入同比普遍有所增长。
基础服务方面，长租公寓运营商持续拓展无偿服务边界，既为租户提供更好的租住环境，也注重情绪价值输出★★★，强化客户粘性。增值服务方面，企业立足租户所需，完善增值服务链条，在为租户提供便捷服务的同时提升自身收入。如考虑到养宠物的租户旅差期间宠物无人照顾，部分长租公寓运营商提供了宠物托管或门店管家上门喂养服务，兼顾安全性与性价比，满足租户个性化需求。新建的租赁社区项目商业配套普遍较少，且多距离大型商业区有一定距离，为解决租户的消费痛点，部分长租公寓运营商打造涵盖便利店、药店★★、干洗店、电竞室、迷你KTV★★、付费健身课程等的增值服务链条，覆盖日常生活及娱乐所需；也有长租公寓运营商将商业功能外包★，引入一些较为优质的商业资源，完善社区商业功能，直达租户消费痛点。
近年来★★★，在政策支持下★★，部分住房租赁项目在资产退出上做出积极探索，主要包括公募REITs退出、持有型不动产ABS等资产证券化及股权转让等★。2022年初★★★，瓴寓出让所持的上海浦江华侨城柚米社区项目全部30%股权，实现了该租赁社区项目的资产退出。2022年8月，首批三支保租房公募REITs试点项目上市，截至目前★，我国已有6支保租房REITs正式发行。2024年7月，国家发改委发布政策全面推动公募REITs项目常态化发行，将市场化长租房、产业园区配套租赁住房首次纳入公募REITs底层资产范畴，租赁住房项目资产退出渠道进一步拓宽；7月末建信住房租赁基金持有型不动产ABS在上交所正式挂牌上市★★，这是住房租赁行业首单产权属性的ABS项目，也是可与公募REITs衔接的场内标准化权益型产品，底层资产均为已进入成熟稳定运营阶段的保租房项目★★，为住房租赁行业开辟了权益融资的新渠道★★★。
1.中央政策★：完善住房租赁金融支持体系★，推动非居改租、收储转租盘活存量资产
长租公寓企业积极优化运营策略★★★，聚焦出租率提升以对冲租金收益下滑影响。根据企业公开数据，2024年6月末龙湖冠寓整体出租率为95.6%，其中开业超过六个月的项目出租率为96★★.3%；联投新青年已开业项目出租率稳定在90%以上，租户满意率超96%★★。在行业竞争加剧背景下★★★，头部企业通过优化运营策略，维持较高出租率。从策略优化方向来看，主要包括通过打造差异化和特色化产品、升级服务体系等提升项目吸引力，以及通过调整项目经营模式以提高房源利用率。其中★★，长短租结合的经营模式既是企业适应短租租户增多所需★★，也是主动应对行业竞争加剧★★★、租金下降的破局之举★。随着长短租结合的经营模式对稳定项目出租率、提升营业收入产生积极效果，越来越多的长租公寓运营商开始实施长短租结合的经营模式，如乐乎、泊寓、冠寓、自如、城家等头部企业均已推出随心住、安心住等短租甚至日租服务★★。
注★：数据来源于EPRA★，REITs市值统计时点为2024年12月，GDP为2024年，统计口径可能与各国使用口径有差异。
3. 发展策略：借力盘活存量资产拓展业务规模，轻资产平台与地方国企合作进一步深化
房企系长租企业依托先发优势及品牌效应，继续保持规模优势。综合实力TOP30企业中★，房企系长租企业以龙头房企为主，其中不乏央国企，这类企业在过去的房地产开发业务中，沉淀了丰富的自有资产和投资经验★★★，叠加部分央国企具备资源优势★，房源规模保持领先。截至2024年末，综合实力TOP30企业中★，房企系开业规模与管理规模均接近总量的五成★★★，且部分代表企业规模提升较为明显。
预计2025年重点城市住宅平均租金仍将延续小幅调整态势★★。2025年是十四五保租房筹集任务的收官之年，预计将有较大规模的保租房项目在2025年供应上市，住房租赁市场竞争将进一步加剧，且保租房项目品质高定价低，将对普通住宅租赁市场形成一定冲击★，在居民收入预期仍在筑底、租户价格敏感度维持高位的背景下，2025年50城住宅平均租金将继续面临一定调整压力。但与此同时，考虑到随着住房租赁行业规范化程度的提升，越来越多的租户选择长期租房★★，核心城市中长期租赁需求存在支撑，租金下调空间有限。从最新数据来看，2025年1-2月，50城住宅租金延续小幅下跌态势，但2月受益于春节假期后的务工人员回流★★，租金已季节性止跌回稳★★★。
图：2023-2025年各地出台的住房租赁相关政策数量汇总（不完全统计）
2025年初，31个省市自治区两会相继召开★★★，从已公布的各地政府工作报告可以看出今年住房租赁市场发展的重点方向★★。从相关提法来看，多地继续强调坚持租购并举★，完善保障+市场的住房供应体系★。具体举措上★★，江苏★★★、广东等超十省市明确盘活存量用地和商办用房★★★，加快处置存量商品房。江西、辽宁等地要求加强保障性住房建设，加大保障性住房供给。四川、内蒙古、新疆则提出农/牧业转移人口市民化★★★，让有意愿的进城农民工在城镇落户★，促进更多农村人口向城镇转移★，并在住房保障等方面为转移人口提供更好的服务。
此外★★★，随着市场竞争加剧，长租企业对城市内部项目投资的精细度要求也在提升，聚焦住房需求最旺盛的产业聚集区和热门轨道交通沿线。从一线城市已开业长租公寓项目空间布局特征来看，主城区内长租公寓项目分布较为密集；在主城区与近郊区结合区域，长租公寓主要分布于轨道交通沿线及重点产业板块★，空间特征与近年保租房政策导向一致，如北京的海淀北部、亦庄，上海的华漕、徐泾、浦江★★★，广州的科学城★、智慧城，深圳的北站商务区★★、坂田等板块长租公寓门店分布较为集中，且多实现了较好的出租率。
此外★★，部分企业通过资产证券化等方式打通投融建管退金融闭环，加快资金回笼，实现可持续发展。2024年住房租赁资产退出渠道进一步拓宽★★，市场化长租房★、产业园区配套租赁住房已纳入公募REITs底层资产范围，同时也有租赁住房持有型不动产ABS等创新退出渠道落地，我国租赁住房多层次REITs体系逐步完善。对比发达经济体的REITs市场来看★★，我国公募REITs整体及租赁住房REITs均存较大发展空间；短期保租房REITs抗周期特征凸显，整体运营稳健向好，成为投资者的重要选择★。
展望未来★★★，短期在市场供应量继续加大而需求端价格敏感度较高背景下★，长租公寓租金仍将面临一定调整压力。但与其他资产类别相比，住房租赁行业受益于需求刚性★★★，租金整体下调幅度较小★★，重点城市租售比亦有所改善。需求方面★★★，近几年新房供应向大户型、改善产品倾斜，而以单间和小户型为主的长租公寓产品更加契合青年群体的早期居住需求，核心城市长租公寓需求具备较强支撑。在此趋势下，企业需继续聚焦核心城市，提质增效，通过规模化、集约化经营，为市场提供更优质的租住服务，进而推动住房租赁行业高质量发展★。
分梯队来看，根据中指研究院监测与调研数据，集中式长租公寓主要品牌继续聚焦核心一二线城市。具体城市来看，上海、深圳、广州★★★、杭州、北京、南京、厦门、武汉★、成都、重庆等城市集中式长租公寓开业总规模领先★★★，明显高于其他城市。
金融支持方面，2024年以来多项金融支持政策发力改善行业融资环境，住房租赁金融支持体系进一步完善★。1月，央行和金融监管总局发布住房租赁金融17条★★★，构建了覆盖租赁住房项目全周期的信贷支持产品体系★★★，包括开发建设贷款★★、团体购房贷款和经营性贷款等，为租赁住房的投资★、开发、运营和管理提供了多元化★、多层次、全周期的金融产品和金融服务★。5月以来，3000亿元保障性住房再贷款相关政策持续落地。7月★★，国家发改委发布全面推动REITs项目常态化发行★★★，将市场化长租房首次纳入公募REITs底层资产范畴★，并从调整优化规模要求★★★、不再限制新建/存量资产收购的资金使用比例并放宽补充流动资金要求★★、取消现金流分派率或内部收益率指标要求等多个方面优化政策。11月★，上交所、深交所各发布两项基础设施REITs定期报告指引，要求充分吸收基础设施REITs试点以来的信息披露实践和监管经验，在衔接公募基金上位规则的基础上，进一步规范基础设施REITs定期报告披露。12月，沪深交易所分别修订发布REITs审核指引★★，持续提升业务制度化规范化透明化水平★★★。随着各项金融支持政策的持续落地★，住房租赁企业融资环境进一步改善★，我国住房租赁政策体系逐渐完善。
分类来看★，在资源优势和政策支持下，房企系（含央企背景的房企）和地方国企系长租企业实力进一步凸显★★★，2024年这两类企业发展也呈现出不同的特征：
从底层资产结构来看，境外成熟市场REITs普遍从商业地产领域起步发展★，零售商业、住宅等不动产REITs份额突出。根据Nareit（美国房地产信托协会）统计数据★，截至2024年12月，美国REITs市场139个产品中★★，18个底层资产为住宅项目★，产品数量占比为12★★★.9%；市值规模占比为14%★★，市值与数量均仅次于商业。从日本的REITs数据来看，截至2024年12月，REITs市场57支产品中★★★，5支REITs底层资产为纯住宅项目★★，市值占比7.4%；多元化REITs产品24支，市值占比超40%★★★，其底层资产中也不乏住宅项目★★★。
分类来看★，2024年以来★★★，地方住房租赁政策以供给侧政策为主，各地持续加强住房租赁政策支持力度★★★，拓宽租赁住房筹集渠道，多措并举扩大租赁住房供给；同时，多地强化租赁住房相关的管理办法构建，推动行业朝着规范有序方向发展★★★。需求侧，各地政府积极优化公积金租房提取政策，发放租住补贴★★★，促进住房租赁需求释放。
收储转租方面★★，2024年以来已有广州、深圳★★、杭州等超70城支持收购已建成存量商品房用作保障性住房，多数城市已发布征集公告，但受收购价格、资金成本、房源错配等因素影响，实际落地的项目规模相对有限。从落地项目来看，郑州过去几年持续推进收储工作★★，已累计收储近百个项目超十万间房源，累计投入运营的人才公寓项目达63个★★★，约8★★★.6万间。重庆2024年计划收购8000套商品房★★，其中仅重庆嘉寓公司就已完成签约收购项目17个，房源8000余套★★，其中1000余套房源已投入运营。福州已累计收购存量住房9501套，将转作保租房使用，目前已有百余套分散式公寓投入市场。
根据中指研究院测算★★★，当前重点50城平均租金房价比为2.14%，已高于五年期定期存款利率，结合央行在2024年二季度货币政策执行报告中的观点，长期看租金仍有望稳步上涨，未来租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上★★，住房租赁资产投资价值逐步显现★★。我国存量住房规模庞大，住房租赁产业是未来房地产新发展模式的重要方向，随着租售比的回升和融资运营成本的下降，住房租赁产业的商业可持续性继续增强，将推动越来越多的住房租赁企业进入市场★★★，开展规模化★★★、集约化经营，有助于为租客提供更优质、稳定的租赁住房服务，进而带动住房租赁行业整体高质量发展。
但整体来看，当前收储进展整体较为缓慢，核心原因在于按照同地段保障房重置成本计算的收购价格较低★，尤其是配售型保障房价格通常为市场价的五折左右，企业接受度较低★。若收储用作保租房，并采用收益法定价或可有效推进政策落地（重庆等地已有成功案例），短期内通过租金收益覆盖部分融资及经营成本，穿越经济周期后★★，未来可以通过租金提升、资产增值变现，实现资金平衡，当然前提是项目要具备一定区位优势，收购后可顺利出租★。另外★★，标的物户型★★★、楼栋要求难匹配，资金和运作成本较高等也限制了收储进展★。
下行周期房价★★、租金均下跌★★★，但租金跌幅明显小于房价跌幅★★，租金房价比持续回升★。
12月，中央经济工作会议召开，再次强调要盘活存量用地和商办用房★，推进处置存量商品房工作，在盘活存量中，除了强调存量商品房和闲置土地外★★，还特别提及盘活存量商办用房★★。2025年3月，《政府工作报告》关于盘活存量用地和商办用房方面，明确提出推进收购存量商品房，在收购主体★★、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。从近期各部委表态来看，2025年1月财政部指出专项债支持收购存量商品房用作保障性住房的政策，正在配合相关行业主管部门抓紧研究，细化有关措施安排★。2月央行发布《2024年第四季度中国货币政策执行报告》，其中提到着力推动已出台金融政策措施落地见效★，加大存量商品房和存量土地盘活力度，推动房地产市场止跌回稳★，完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式★★。预计今年相关政策将加快落实推进，这将有助于保租房筹集渠道拓宽★★★，也为企业带来发展机遇。
二级市场方面，2024年保租房REITs价格整体回升，行情明显好于公募REITs整体。2024年，6支保租房REITs二级市场价格均明显上涨★，涨幅在17%-42%之间；而中证REITs指数（收盘）总体运行相对平稳★★，涨幅明显低于各支保租房REITs★，受益于需求刚性，保租房REITs底层资产运营稳健，现金流支撑度高，抗周期属性获得投资者认可★★。
从参与主体来看，不同类型的住房租赁企业资产退出途径存在明显差异。根据中指院监测，目前已发行的租赁住房公募REITs与私募REITs，原始权益人均为央国企系企业★★★，这类企业在运用REITs退出方面更具优势；民企系退出的渠道则多依赖股权转让，民企类长租企业在发行REITs、低成本融资等方面并不占据优势★★★，故需通过不断锤炼项目经营管理能力，并通过出售股权给私募基金由重转轻★，最终通过经营管理能力输出★，实现轻资产化★。
近一年来★★，随着我国住房租赁行业发展环境的变化，企业也顺势而为调整业务发展模式和策略，一方面，紧抓机遇窗口期，积极拓展资产筹集渠道，以扩大业务规模；另一方面，注重租住品牌输出★★，提升影响力★★★。具体来看：
受益于出租率维持高位及开业规模的持续提升，代表企业营业收入同比普遍有所增长★。根据企业公开数据，2024年上半年，万科泊寓、龙湖冠寓、招商伊敦★、华润有巢★★、金地草莓社区等企业运营收入同比均有所增长，其中万科泊寓★、龙湖冠寓营收规模领先优势突出，招商伊敦、华润有巢同比增幅则较为显著★，均在20%以上。营收增长一方面源于企业整体开业规模的明显增加，如招商伊敦上半年在深圳、上海★、杭州等城市新开业7个项目，新增房源2898间，期末开业总房源量较2023年同期增长超两成；另一方面★，受益于运营策略的优化，部分企业出租率也有小幅提升，2024年上半年华润有巢稳定期项目出租率较2023年同期提升3个百分点至96%。
从规模表现来看，住房租赁综合实力TOP30企业管理与开业规模加速拓展，其中央国企类型的住房租赁企业在金融支持及房源筹集等方面受到的支持力度更大★★，故其规模拓展增速也更为突出★★。企业投资更加收敛聚焦，继续深耕核心一二线城市重点产业聚集区及热门轨交沿线板块。同时，不同类型间的企业深化优势合作，资源互补，从而实现业务拓展上的互惠共赢★★★。
随着行业竞争加剧★，长租公寓运营商积极优化产品设计，构建项目差异化优势。一是，企业通过完善升级产品体系，依据客群支付能力★、生命周期等维度细分产品线，实现不同阶层、不同年龄段的租住需求全覆盖；二是，以提供更舒适的生活空间为导向，优化产品功能设计，提升产品宜居性★★★；三是，通过场景化打造，以特色化的产品设计吸引特定租户群体★★，为项目营销赋能★。
根据中指研究院50城住宅租赁价格指数★★，2024年★，全国重点50城住宅平均租金累计下跌3.25%，跌幅较2023年扩大约3个百分点★。2024年，我国就业与收入预期整体偏弱，租户价格敏感度维持高位，加之保租房批量入市带动住房租赁市场总体供应量明显加大，市场竞争加剧★，租金运行承压。从全年租金运行情况来看，住房租赁行业季节性效应仍较为突出，全年50城住宅平均租金仅在春节假期后的返城季（3月）和6-7月的高校毕业季实现了微幅上涨，其余月份均有所下跌；其中8月后租金跌幅明显扩大。
近两年，热点城市住房租赁市场供应量明显增多，而租住需求总体较为稳定且居民就业★★、收入预期偏弱，集中式长租公寓租金普遍有所下调★，在此背景下，部分长租公寓运营商适时调整策略适应市场变化★★。
表：近期住房租赁行业公募REITs、私募REITs及pre-REITs基金相关的重要动态
据中指研究院监测★★，2024年以来，地方政府共出台住房租赁相关政策约280次，政策发布保持一定频次。分月度来看，2024年以来各月出台政策频次均在10次及以上★★，下半年政策出台更加密集★，各月频次均在20次以上。分城市来看，一线城市出台政策频次领先★★★，广州超15次，上海超10次，北京、深圳出台政策约10次；二线城市中天津★、杭州★★、郑州等地出台政策较多，均在5次以上。
基金收益方面，根据各REITs最新公布的季度报告加总计算，2024年保租房公募REITs运营整体较为稳健，2024年中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT基金收入、净利润、EBITDA等指标均较2023年有所增长★，华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT基金收入同比有所下调，但跌幅较小，均在1%左右。从现金分派率来看，2024年保租房REITs现金流保持较高水平，总体分布在4★.0%-4.5%区间，与10年期国债收益率（2024年末为1.6774%）的利差走扩，保租房REITs穿越周期的特征进一步凸显。
从已上市保租房REITs运营情况来看，我国保租房公募REITs总体运营稳健向好。
参考发达经济体REITs市场来看，我国REITs潜在增长空间较大。根据EPRA（欧洲房地产协会）统计数据显示，截至2024年末，美国REITs市场规模约1.2万亿美元，明显领先于其他国家。亚洲地区中日本★、新加坡等地REITs起步较早，市场发展规模领先，截至2024年末★，日本REITs市值约908亿美元★，新加坡637亿美元。从全球REITs市场规模前十国家的REITs市值与GDP比值来看★★★，平均比值为3.5%。截至2024年末，我国已发行58支公募REITs★，总市值约为1564亿元★，与GDP的比值仅为0.1%★★，若按REITs前十国家的比值估算，我国公募REITs的市值规模可拓展至4.5万亿元左右，潜在市场空间较大。
表★★★：2024年全球REITs市场规模前十国家情况（按REITs市值降序）
随着越来越多的企业涉足长租赛道，市场供应规模持续扩大，行业竞争明显加剧，在新项目投资布局 上，企业愈发谨慎，进一步聚焦优质城市群核心城市★。
当前房地产市场仍处下行周期，房价持续调整，而租金受益于刚需特征与行业规范化★★、品质化的提升，整体调整幅度较为平缓，近两年重点城市租金房价比持续回升★★★。根据中指研究院监测★★，截至2025年2月★★★，50城平均租金房价比为2★★.14%，较2024年2月提升0★.09个百分点★★★，较2023年初低点提高0★★.16个百分点。
服务是链接产品与客户的桥梁，为强化自身竞争力，近一年来长租公寓运营商持续完善服务体系★，将基础服务与增值服务优化并行，在为客户提供情绪价值、增强客户粘性的同时，也延伸自身营收链条★★★，提升收益。
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4.资产管理：多层次REITs体系助力资产盘活★★★，保租房REITs总体运营稳健向好
（1）普通住宅小区★★：2024年50城住宅平均租金累计下跌3★.25%，2025小幅调整态势或将延续
从发展趋势来看★★，我国租赁住房多层次REITs体系逐步完善，pre-REITs基金搭配公募REITs或私募REITs是住房租赁项目资产退出的重要方式。整体来看，通过REITs实现资产退出，打通投融建管退闭环的商业模式已经走通，但考虑到公募REITs与私募REITs对项目发行要求较高★，与类REITs、pre-REITs搭配形成的多层次REITs体系或是住房租赁项目资产退出的重要方式。近几年，我国住房租赁行业先后出现了一些私募基金，如建信住房租赁基金★★★，及近期上海城投控股与国寿资本★★★、弘毅投资三方设立的租赁住房Pre-REITs基金，均定位为投资收购稳定运营或准竣工状态的租赁住房项目，然后以REITs为主要形式实现项目退出★★★。
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同时，随着行业竞争加剧，企业开始更加注重品牌建设★，包括进行品牌升级、发布合作品牌等。从代表企业来看，2024年★★，保利发展发布其全新公寓品牌保利和寓★★；万科泊寓与长春新区国资企业长春超达人才安居置业有限公司合作打造租住品牌翔寓★★，由超达公司提供房源支持，泊寓提供专业的运营管理服务。此外★★★，在政策引导下★★★，住房租赁市场国企参与度持续提升，超百家国企已布局住房租赁市场。为加强行业影响力，地方国企系长租企业积极构建自有租住品牌，2024年以来新发布的品牌包括天津城运城寓、上海建工·玥里、合肥高新云果等。
其中，值得注意的是，在此过程中，政企合作★★、专业的长租公寓运营商与资产持有方的合作进一步深化★。如，城家与上海电气集团、上实城开、南宁城投集团等国企达成合作，受托运营上海静安区★★、上海闵行区、南宁江南区等地的租赁社区★★。瓴寓基于成熟的运营管理能力，与地方国企在运营保租房租赁社区方面的合作持续深入★★★，2024年，瓴寓与国家级松江经济技术开发区合作打造的上海松江西部科技园柚米社区正式开业；进入2025年★★，瓴寓与宁波北仑城投集团达成合作，计划在未来五年内，分阶运营北仑城投约12400套保租房项目★★。未来专业的轻资产运营商与租赁资产持有方（以地方国企为主）合作不断加深有望推动行业加快发展。
从住房保障体系建设来看，我国已取得显著进展★★。2025年2月28日★★，国务院政策例行吹风会上，住建部副部长姜万荣表示，经过多年的发展，中国已经建成了世界上最大的住房保障体系。党的十八大以来★，累计建设各类保障性住房和棚改安置住房6800多万套，1★.7亿多住房困难家庭圆了住房梦。从保租房筹集规模来看★，十四五时期★★★，全国计划筹集保租房870万套（间）★★，截至2023年底已筹集573万套（间），完成率达66%；统计局发布的2024年统计公报指出全年配售型保障性住房、保障性租赁住房和公租房等开工建设和筹集180万套（间）★。整体来看，各地保租房筹集已达到一定规模，一大批新市民、青年人、农民工住房问题得到解决★，预计十五五期间保租房更多将按照以需定购、以需定建的模式★，通过存量转化及新建相结合的方式进行筹集★★。
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随着十四五保租房筹集进展超预期，2025年筹集速度或将有所减缓★★。根据各地2025年与2024年保租房筹集目标对比，多数地区年度任务目标降低，如江苏省★、浙江省筹集套数分别降低11★★.2万套、6万套。对于一线城市及部分前期筹建完成率较低的省市，保租房筹集目标仍保持一定规模，其中广州、上海筹集目标与上年保持一致★★★，海南省、青海省则在上年基础上调高目标。
（2）集中式长租公寓★★：竞争加剧导致短期租金承压，高能级城市租赁需求旺盛，抗跌能力更强
1.租金走势★★：重点城市普通住宅及集中式公寓租金小幅回落★，供应增加背景下租金短期承压
2024年以来租赁住房REITs规模扩张速度逐步加快。截至2024年末，我国共上市保租房REITs产品6支，市值总规模120亿元★，在公募REITs中的占比约7★.6%。与美国、日本等发达国家住宅类REITs产品市值规模及占比相比★★，我国租赁住房REITs存在较大扩容空间。2024年，国泰君安城投宽庭保租房REIT★、招商蛇口租赁住房REIT两支保租房REITs获批上市★★★，2022年上市的4支保租房公募REITs也先后推进REITs扩募工作★，同时也有多支保租房REITs在积极筹备申报工作。2025年3月，汇添富上海地产租赁住房REIT正式获批，该REIT从申报到审核通过用时不到90天，租赁住房REITs规模扩张速度加快。
不同类型长租企业依托自身优势拓展业务规模★★★。地方国企系等长租企业依托存量资产资源等优势，积极盘活闲置资产拓展住房租赁业务，其中知寓公司，作为重庆两江新区的国资租赁平台★★，自2011年成立以来★★，在规模拓展★★★、产品体系、运营质效和创新发展等多个领域持续构建核心竞争优势，现已成长为西部地区住房租赁行业的领军企业★★，位居国资住房租赁企业综合实力TOP10。武汉新城光谷安居投资发展有限公司是湖北科投旗下全资子公司，紧紧围绕湖北科投打造一流产城融合服务商的战略目标，践行新城合伙人职责，锚定武汉新城核心区★★★，聚焦武汉都市圈主战场，致力于长租公寓★、高端商业地产、租售型保障性住房★★、服务型商业配套、主题产业园区、综合性康养配套等全业务链★，聚焦市场化租赁住房的投-融-建-管-运一体化发展★。
从各省市公布的2024年保障性租赁住房筹集规模来看★★★，多地取得了显著进展，其中江苏省、安徽省 已提前完成十四五保租房筹集目标，浙江省★、北京★★★、上海等地均已完成90%以上的筹集任务★★。而贵州省、 重庆进度相对较慢，筹集规模未达到十四五规划的80%，2025年仍有一定纳保空间。
1★.房源规模：综合实力TOP30企业开业规模突破125万间，地方国企系增长较快
底层资产运营方面，上市的六支保租房公募REITs的14个租赁项目出租率整体保持较高水平，2024年受保租房批量供应上市影响★，部分项目出租率虽有小幅下滑，但除招商蛇口基金租赁住房REIT的林下项目外（临近报告期末★★，林下项目原重要企业住户到期退租，短期出租率明显下降）★，其余项目出租率均保持在90%以上。
拉长时间周期来看，近几年受保租房大规模供应上市影响，集中式长租公寓市场竞争加剧★，一线及二三线代表城市平均租金均持续下跌。分月度来看，与普通住宅小区类似，集中式长租公寓市场租金变化也呈现明显的季节效应，其中一季度及年中毕业季重点城市长租租金上涨动力较强，其余月份在近三年均以下跌为主★。分梯队来看，高能级城市净流入人口规模大★★，租赁需求旺盛★★★，在调整周期中租金抗跌能力更强，根据中指研究院监测，2022至2024年★★，重点30城中各梯级城市集中式长租公寓租金累计跌幅均在10%以上，其中一线%，二三线年以来各梯级重点城市集中式长租公寓平均租金定基指数走势与年度累计涨跌情况
2024年★★，头部长租企业积极拓展业务规模，整体管理房源规模再上新台阶。根据企业填报和中指研究院监测数据★，截至2024年末，住房租赁综合实力TOP30企业累计开业规模达125.7万间，累计管理规模高达179万间。对比管理规模与开业规模来看，短期仍将有大量项目开业上市，行业供给预计将进一步增加。
收储政策方面★，2024年以来中央及各部委多次表态支持收储去库存★。4月末★★，政治局会议首次提出要统筹研究消化存量房产和优化增量住房政策措施；5★★.17全国切实做好保交房工作视频会议明确支持存量房收储；7.30政治局会议继续强调坚持消化存量和优化增量相结合★，积极支持收购存量商品房用作保障性住房。随着中央多次明确支持收购存量商品房用作保障性住房，具体支持政策陆续出台落地★。资金支持方面，5月17日★★，央行明确拟设立3000亿元保障性住房再贷款★★★，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房★。同时，租赁住房贷款支持计划1000亿元额度也并入3000亿元保障性住房再贷款。9月24日，央行将5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款中，央行出资比例由原来的60%提高到100%。此外，10月12日，财政部支持用专项债券收购存量商品房用作各地的保障性住房，收储去库存的资金来源渠道进一步拓宽。此外★★★，6月20日★★，住建部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，将收储范围扩大至县级以上城市★。
2025年，考虑到居民就业、收入预期短期难有明显改善，叠加长租公寓市场供应量将继续增多★★★，预计重点城市集中式长租公寓市场竞争将进一步加剧★，租金总体走势仍将以小幅调整为主★。但与此同时，考虑到租户群体对个性化、品质化租住产品需求的提升★★★，而近几年新房供应向大户型、改善产品倾斜，相较而言★★★，以单间和小户型为主的长租公寓更加契合青年群体的早期居住需求★★，核心城市长租公寓租住需求旺盛★★★，未来集中式长租公寓市场将有更多样化的产品供应上市，租金或存在结构性上涨机会。
2024年7月，二十届三中全会审议通过了《中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》，房地产相关提法中★，将加快建立租购并举的住房制度★，加快构建房地产发展新模式放在首位★★★，住房租赁市场的重要性更加凸显。预计未来政策将通过建立购+租、市场+保障的住房供应体系，实现政府保障基本住房需求★★★、市场满足多层次多样化住房需求。在此背景下，住房租赁市场也有望保持较快发展★★。2024年★★★，各部委持续落地住房租赁相关支持政策★★★，其中金融支持政策贯穿全年，租赁金融支持体系持续完善健全★★★，满足行业融资需求。另外，5月以来去库存成为房地产重要施策方向，中央及各部委多次出台支持收购存量商品房用作保障性住房相关政策★★★。12月中央经济工作会议强调要盘活存量用地和商办用房★★，推进处置存量商品房工作★。2025年3月，《政府工作报告》再次强调盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体★、价格和用途方面给予城市政府更大自主权★★。拓宽保障性住房再贷款使用范围。存量盘活有助于拓宽保租房筹集渠道★★★，随着各项政策加快落实，也为企业带来发展机遇★。此外，2024年12月★★，全国住房城乡建设工作会议明确以需定购、以需定建★★★，增加保障性住房供给，当前保租房已达到一定筹集规模，后续筹集目标将与需求深入绑定★★★，更加注重品质提升★，筹集速度或较此前放缓★★。
